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名湖雅居房地產市場推廣計劃書
作者：佚名 時間：2007-4-10 字體：[大] [中] [小]
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第一章 USP體系
根據(jù)本項目地段、優(yōu)勢、產品屬性，提煉了相關usp（獨特銷售主張）。下面對賣點進行闡述：
一、區(qū)域、地段
1、地域優(yōu)越，市中心旁。
2、莫愁湖畔。
3、便捷交通體系。
4、安靜、無喧鬧
二、風景
自然風景：
1、莫愁湖絕佳風景。莫愁湖稀缺的湖景資源。
2、絕佳觀湖視角
3、陽光湖景的兼得
人文風景：
1、水西門大街，繁華街景。
2、優(yōu)越的莫愁湖自然、人文環(huán)境。
三、產品
1、高層、戶型設計較好
2、車庫配比。
3、衛(wèi)星電視系統(tǒng)。
第二章 總體推廣策略
2.1推廣目標
名湖雅居在廣告宣傳上，要達到以下三個目的：
1、 盡竭傳達名湖雅居上述的優(yōu)勢與賣點；
2、 迅速樹立起名湖雅居“點睛之筆”、“私有湖畔生活”的項目形象；
3、 在預期內直接快速促進名湖雅居的銷售。
2.2推廣訴求
由于本項目市場定位是優(yōu)越優(yōu)雅的親水式高檔生活區(qū)，我們在推廣中應從感性上如未來、居住文化品位、身份象征、休閑、優(yōu)雅的生活享受等；硬性上如地段、環(huán)境、質量、價格等方面進行整體提煉，側重于豐富的景觀資源優(yōu)勢，全方位地訴求。
要做到點面結合，強調以下幾點：
1、景觀資源最大化利用
突出豐富的景觀資源，強調住宅設計理念、住宅的品味、風格及獨有的景觀效果（莫愁湖畔）等，用提煉概念的方式來提升項目的價值，這也是項目的最大賣點。
2、宣傳項目周邊規(guī)劃和樓盤素質的形象
從對未來項目周邊區(qū)域的配套完善、樓盤高素質形象的宣傳，來引發(fā)目標購房群體興趣；也利于提升名湖雅居在公眾中的知名度、美譽度和記憶度。
2.3推廣策略
“優(yōu)勢的充分闡述 銷售的完美演繹”
【策略要點】
1、在主體硬性廣告上，推廣時不僅要注意莫愁湖景的獨特，更要體現(xiàn)項目觀湖視覺的特異之處。
2、湖畔生活方式的闡述。必須要告訴目標客戶，在以后的名湖雅居生活是怎么的，以引起目標客戶的興趣。
3、我項目的優(yōu)勢明顯，在推廣上，要與萬科“競爭”，更要“競合”。讓看萬科房子的客戶主動來我們的項目。
這樣，需作到幾點：
1）看房路線的設置。在莫愁東路上路旗的設置指引。
2）售樓處裝飾的簡單，簡單即美。與萬科形成對比。
3）針對萬科二次置業(yè)者，設置巨幅布幔。
4、推廣手段以現(xiàn)場售樓處為主。
第三章 推廣手段
3.1推廣手法
基于以上三個目的和南京房地產市場廣告投放情況，鑒于該項目規(guī)模小、開發(fā)周期短，采取快銷的方式，所以，重點考慮報紙、廣播、網(wǎng)絡、專業(yè)房產雜志之間媒體組合集中發(fā)布，其他媒體機動發(fā)布。充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢，組織公關活動，以達到最佳宣傳效果。
1、以現(xiàn)場銷售人員的傳播為主要推廣手段
2、以硬性廣告（形象廣告與功能訴求廣告）為主要傳播手段
3、以口碑效應帶動銷售
3.2推廣安排
整體安排上：宣傳相對集中，在開盤前半個月，后半個月為主。充分闡述核心定位“莫愁湖畔 點睛之筆”。用比較適中的宣傳費用，盡量達到“震撼性”的目的。所有推廣方式以現(xiàn)場形象、報紙廣告和開盤SP活動為主，電臺、網(wǎng)絡媒體等其他方式為輔。
1）現(xiàn)場形象方面，以樓體布幔廣告、看房路線為主；關鍵路口的指引牌，路旗為輔。
2）報紙廣告方面，軟文與硬廣充分結合。前期以“莫愁湖畔 點睛之筆”為主要形象。譬如鉆石戒指，在莫愁湖的潛龍等。軟文主要報道開盤SP活動的前前后后。
3）售樓處方面，提高置業(yè)顧問素質，充分理解利用莫愁資源，了解客戶類型，把握客戶心態(tài)，以至積累客戶。置業(yè)顧問是面向客戶的主要窗口。
3.3推廣工具
1）公共傳播媒體
A,報紙廣告
利用《揚子晚報》、《金陵晚報》、《現(xiàn)代快報》、《南京晨報》等媒體，從各個側面打造名湖雅居項目“莫愁湖畔 點睛之作”的形象。
宣傳方式：前期以文章及新聞報道的軟廣告為主，向觀眾傳遞樓盤信息，公開發(fā)售后以硬廣告為主，以強有力的訴求點，促使客戶購樓。
B, 雜志廣告
根據(jù)項目具體情況，投放少量雜志廣告。譬如《生活資訊》
C,網(wǎng)絡
2）印刷媒體
A,樓盤形象明信片
B，三折頁
C ，海報
D, 套型單頁
其中，樓盤形象明信片正面以莫愁湖景為主，畫面中應有樓盤形象為主。主打廣告口號為：名湖雅居 莫愁湖畔 點睛之筆。背面以簡單介紹樓盤的信息和詩意的文字為主。
三折頁采用虛實結合的形式，形象、七個套型、介紹文字相結合。
海報以項目優(yōu)勢、生活方式和成熟板塊的內容為主。
通過售樓處發(fā)送、開盤活動、房展會、促銷等活動形式來資料派送資料，從而擴大項目自身的影響范圍。
3）戶外廣告
在項目周邊沿線（水西門大街）各人行天橋及繁華路段（新街口、廣州路、）作橫幅廣告；
第四章 推廣周期
4.1入市時機及銷售節(jié)奏
入市時機 時間 銷售節(jié)奏 目的 節(jié)點 運用道具 銷售建議
內部認購意向階段 2004年6月初---2004年6月底 積累40％～60％的意向客戶 通過項目的主題概念，對各賣點逐步宣傳等，購房者對項目有全面的知識后，使其產生優(yōu)惠購房愿望心理能夠實現(xiàn)。 內部認購 以形象為主的單頁宣傳資料，形象明信片 建議推出朝向、采光、景觀、樓層較差的戶型，限量發(fā)售1-9層（對外30套，實際只賣20套），價格比正式公開發(fā)售略低一些。
公開發(fā)售階段（引爆） 2004年6月底日—2004年8月 70%-80%的銷售業(yè)績 通過前期積累客戶，本項目隆重開盤。為甲方“盛大開盤”作充分準備。 開盤 三折頁，海報，隆重的開盤活動 選擇在節(jié)日或與購房相關的重大活動的時間段，這樣容易聚集人氣，防止冷場發(fā)生。
掃尾期 2004.8～12月底 消化剩余尾盤
三折頁、海報、形象明信片
4.2廣告宣傳階段
我們建議把名湖雅居的廣告宣傳分為四個階段：
①導入階段
內部認購期：
時間：2004年5月底 ---2004年6月中旬
推廣形式：形象廣告（硬廣告+軟文）
媒體選擇：
報紙：《金陵晚報》、《南京晨報》
②公開發(fā)售階段（引爆）：
時間：2004年6月底—2004年7月中旬
開盤：初定在2004年6月底（待定）
推廣形式：利用密集的報紙、電視、電臺、專業(yè)雜志等媒體、路牌、橫幅戶外廣告打造明湖雅居優(yōu)越優(yōu)雅的項目形象，同時，利用一些公關和促銷活動來促進樓盤的銷售。
媒體安排：
報紙：《金陵晚報》《現(xiàn)代快報》
雜志：《金陵樓市》等高檔寫字樓擺設的專業(yè)雜志。
電臺：南京體育臺
網(wǎng)絡媒體：江南房吧、南京房地產網(wǎng)
③保溫階段：
時間：2004年8月—2004年9月
目的：根據(jù)前期市場反映和銷售狀況，有針對性地對銷售狀況進行跟蹤報告,并對明湖雅居項目進行評析和系列報道,為尾樓售價提供制定依據(jù)和心理期待,積蓄準客戶群。
推廣形式：適當選用南京各主流媒體宣傳（硬廣告+軟文）外，來促進樓盤的銷售。
報紙：《現(xiàn)代快報》
電臺：南京體育臺
④收尾階段：
時間：2004年9月～12月底
目的：去化剩余產品,
推廣形式：適當利用媒體宣傳外，通過活動、優(yōu)惠政策等手段來促進尾盤的銷售。
媒體安排：《金陵晚報》